Oleh,Marianus Gaharpung,Dosen Fakultas Hukum Ubaya,Surabaya
Menarik untuk dikaji dari aspek hukum perdata tanah yang sudah dibeli Sufriance Merison Botu panggilan Son Botu anggota dewan Sikka yang katanya tahah itu untuk pembangunan sekolah PAUD di Desa Ladogahar. Sehingga dirinya merasa jadi korban karena niat baik beli tanah senilai Rp. 30 juta ternyata menuai sengketa hukum.
Dalam hukum ada beberapa cara peralihan hak atas tanah, berdasarkan warisan, hibah, wasiat, pemberian, jual beli dibawah tangan serta jual beli melalui pejabat yang berwenang yakni notaris/ PPAT. Kaitan dengan notaris apakah boleh penjual dan tanahnya di Maumere dan sementara pembeli di Semarang bisa tidak perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dilakukan notaris yang berdomisili di Surabaya boleh saja dan sah perjanjian jual beli. Karena namanya perjanjian yang penting memenuhi syarat sah perjanjian, ada bukti pembayaran (tunai/ transfer) masa perjanjian itu nengikat (pacta sunt servanda Pasal 1338 KUH. Perdata). Tetapi ketika ditingkatkan ke akte jual beli (AJB), maka wajib hukumnya PPAT di lokasi tanah tersebut yakni di Maumere. Jika notaris berkedudukan di Surabaya yang buat PPJB atas tanah di Maumere, lalu bagaimana untuk buat AJB, maka notaris Surabaya akan kontak PPAT yang ada di Maumere.
Yang menarik kasus tanah yang harus menarik Sufriance Merison Botu dalam kapasitas pembeli harus menjadi tergugat 2 serta Hubertus Karlince selaku penjual (Tergugat 1) yang akan digugat oleh Agustinus Nurak di Pengadilan Negeri Maumere. Pasalnya karena tanah tersebut dibeli dengan perjanjian dibawah tangan antara penjual dan pembeli di atas meterai yang cukup. Hal ini hanya sebatas bukti permulaan yang cukup sebagai alas hak bagi penjual dan pembeli untuk sama sama melakukan PPJB dan AJB di Notaris/PPAT.
Oleh karena itu, ketika pembeli melakukan transaksi atas tanah yang belum bersertifikat, maka harus sangat berhati- hati karena ini barang tidak bergerak. Sikap kehati- hatiannya dengan meminta bukti kepemilikan, tanya status tanah ini apakah tanah waris atau hibah atau wariat, pemilik tanah ini mempunyai berapa saudara, ceking status tanah tersebut di buku desa, di Jawa dikenal dengan sebutan buku kretek desa/ buku letter C (mencatat semua sejarah tanah di desa tersebut), jika ada tanaman, rumah atau kubur bagaimana dengan status hukumnya. Jika sudah dilakukan penelitian yang cermat oleh pembeli ternyata tidak ada masalah hukum dilakukan transaksi atas tanah tersebut ternyata dua tiga tahun kemudian timbul masalah hukum berupa gugatan, maka pembeli masuk kategori pembeli beritikad baik dan mendapat perlindungan hukum apalagi pembeli sudah menguasai dan membangun sesuatu di atas tanah tersebut.
Pembeli beritikad baik adalah
- ketika membeli obyek
sengketa (yang telah bersertifikat) di hadapan PPAT (Putusan MA No.
2318 K/Pdt/2009; No. 2416 K/Pdt/2009; No. 176 K/Pdt/2011) - ketika jual beli tanah dapat dibuktikan secara sah melalui bukti-bukti
otentik mengenai kepemilikan tanah sebelumnya(Putusan MA No.
765 PK/Pdt/2009; No. 710 PK/Pdt/2011; No. 561 K/Pdt/2012; No.
1090 K/Pdt/2013) - ketika terdapat risalah lelang yang dibubuhi irah-irah putusan yang
dapat dieksekusi (Putusan MA No. 2609 K/Pdt/2003).
Jadi Son Botu tidak bisa memakai alasan (hukum) membeli tanah karena percaya sepenuhnya kepada kepala desa yang sekarang sudah almahrum apalagi untuk kebutuhan pembangunan PAUD di Desa Ladogahar serta hanya mempercayai kata kata penjual bahwa akan menjamin tidak akan timbul masalah hukum dikemudian hari atas tanah tersebut. Jika begini, maka Son Botu dijadikan korban penipuan. Oleh karena itu, langkah hukum rasional yang dilakukan Son Botu adalah melakukan pengaduan terhadap penjual dengan Pasal dugaan penipuan di Polres Sikka. Nanti Polres Sikka akan pengggil penjual berkoordinasi dengan Polres Semarang wilayah hukum penjual tanah tersebut. Tetapi perlu diingat perkara perdata tentang pembuktian hak milik di pengadilan, maka laporan pidana ditangguhkan proses hukumnya, sampai perkara perdata inkrach (Perma No. 1 tahun 956). Atas hal yang demikian ini Son Batu tidak bisa memakai alasan pembenar dan pemaaf bahwa dirinya adalah korban bahwa niat saya untuk pembangunan PAUD di Desa Ladogahar. Saya beli tanah ini bukan untuk milik pribadi tetapi kepentingan warga desa. Semua argumentasi yang demikian itu bukan argumentasi hukum. Hal itu hanya asumsi subyektif saja yang mana asumsi tidak mempunyai nilai pembuktian dalam hukum. Fakta hukum dinyatakan bener dengan dukungan bukti surat, saksi, pengakuan serta tidak ada timbul sengketa.
